各地“旧厂改造”模式探讨_房产观澜_论坛社区

发布时间:2022年06月13日
       北京各地“旧厂改造”模式探讨:土地储备中心收购旧厂, 将“旧厂改造”纳入一级开发范围, 通过一级开发进入二级市场。拆迁安置、土地平整、土地利用规划, 按期满足土地供应和出让标准, 使“原地”变成“熟地”, 具备开发建设条件。参与一级开发的好处:获得一级开发的利润, 包括:政府承诺的5%或8%的名义回报率。市政配套项目建设完成后从市政公司获得的利润。通过完成拆迁服务和拆迁评估工作, 通过消化关联公司的成本实现从拆迁公司获得的利润。上海各地“旧厂改造”模式探讨:土地储备中心与旧厂业主签订购买协议, 按评估价收购、存放旧厂, 政府负责后续转型。经营模式探讨:收购原厂, 与政府签订收购协议, 提高收购补偿价, 获得挂牌价优势。
       在一定条件下,

引导政府设定有利于我方的上市条件。利用现代服务业新理念, 升级工业用地(老厂房), 打造新型创意园区和商业办公楼。例如, 2005年6月1日,

上海某公司通过上海联合产权交易所整体收购上海合金材料厂。在不改变合金厂工业用地性质的情况下, 整个厂区将具有国际水平的创意。设计、创新、保留、改造, 利用原有的工业文明元素进行改造工厂将建设成为具有世界一流水准的多媒体创意产业园。深圳各地“旧厂房改造”模式探讨:《深圳市城市更新办法》规定, 旧厂房业主可直接申请变更物业功能, 并按照规定补足土地出让金相关规定。 《深圳市城市更新办法》第二十六条市规划土地管理部门批准变更职能的, 应当与土地使用权人签订补充协议或者补充土地使用权出让合同;土地使用权人应当按照有关规定缴纳土地价款。功能变更后的土地使用权的使用年限, 按照原使用年限减去实际使用年限后的剩余年限确定。原土地使用期限短于原土地使用法定最长期限的, 申请人缴纳土地价款后, 可按规定补足。第二十七条 功能变更更新项目的地价, 按照下列规定确定: (一)功能变更的原建筑面积, 按照变更后的功能和剩余期限土地使用权 应缴纳的地价按照公布的地价基准标准计算, 并扣除按照公布的土地基准地价标准计算的原用地和剩余期限的地价;期限以市场评估地价标准计算应缴地价。非商品房地产转为商品财产的, 应当按照有关规定另行缴纳相应的地价。运营模式探讨:与市政府沟通相关政策支持, 实现容积率最大化, 同时降低土地出让金的计算标准。广州“旧厂房改造”模式探讨:《关于广州市旧厂房改造土地出让实施的意见》——政府将收购储存, 拍卖土地出让金45%返还给土地出让金原厂主。提高工业用地容积率建设多层厂房, 不再需要缴纳地价。一些低效工业用地也允许原所有者临时改变土地性质, 发展第三产业。北京“老厂改造”效益突破口:在一级开发过程中, 要多做子作业,

保证项目利润的实现。上海: 1、“创意园”概念模型 2、收购老厂并获得与政府谈判的机会:(1)与政府沟通, 设定有利于我公司的上市条件(2)与政府谈判政府尽可能增加补偿额度 深圳: 1、干预资产评估工作, 降低老厂区资产评估价格。 2、旧厂股权收购款可与拆迁进度挂钩。
        3、重点与政府沟通容积率, 提高容积率, 实现项目收益最大化。广州: 1、合理设定底价(高于老厂收购价), 以获取退市优势,

增强竞争力。 2、如果可以成为老厂的合作伙伴, 可以采取以下策略: (1)参与上市条件的设定, 获得退市优势; (2)采用竣工后的产权共享方案, 降低初期投资成本。 “旧厂改造”需要关注员工安置工作的问题。对老厂原有资产的审计评估最终会影响股权收购价格。
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