银保监会发文降热降温 房地产信托仍然火爆

发布时间:2022年08月21日
       在北京“炒房不炒”的大背景下, 房地产信托异常火爆。 近日, 信托业协会公布了2019年一季度行业数据, 投资房地产的资金信托保持强劲增长态势, 2019年一季度末达到2.8万亿元, 同比增长1.1 2018 年第四季度末的 2.69 万亿元。 据亿亿信托统计, 今年5月, 集合信托规模1400.65亿元, 同比增长3.31%, 其中投资房地产板块594.32亿元, 占比42.43 %, 与去年5月相比, 同比增长23.75%, 仍保持年初以来的水平。 更快的增长。 5月17日, 银保监会印发《银保监会关于开展“巩固混沌治理成果, 推进合规建设”工作的通知》(银保监发[2019]23号) 在信托领域, 23号文对宏观调控政策执行、公司治理、资产质量、非标资金池业务、同业业务和经营管理等方面提出了要求, 主要包括对前端的要求 业务发展(房地产信托、非标基金池、渠道业务), 以及公司治理和后台风控。东北证券分析师高健认为, 由于信托使用监管较为宽松 资金方面, 房贷加速放开, 加快了房企销售回笼, 使房企资金处于相对宽松的状态 或超过一年。 “但考虑到23号文之后, 地方监管部门对房地产信托业务的调查和监管, 将对开发商通过信托融资和前端融资的方式获取土地产生一定的制约。作为传统的信托融资业务。” , 房地产信托业务可能会受到影响。有波动。” 中泰证券分析师卢云娇表示。 房地产信托依然火爆。 6月10日, 东莞信托发布的“鼎新-武汉菱角湖城市更新一期集合基金信托计划(七期)”引起投资者关注。 据介绍, 该信托计划的投资门槛为100万元, 发行规模为13.16亿元, 产品期限为30个月, 投资领域为房地产。 值得一提的是, 信托计划还根据不同的投资期限设定不同的投资收益, 其中信托期限为2.5年以内(含):8.8% - 10.5%/年; 超过2.5年的信托期限:9.1% - 10.8%/年。 无独有偶, 就在20天前, 东莞信托还以类似的利率发行了“鼎新-武汉菱角湖城市更新一期集合基金信托计划(五期)”。 记者了解到, 该信托计划推出不久即售罄, 现已进入实施阶段。 事实上, 除了上述信托计划外, 各大信托的官网也有大量高收益房地产信托在售。 有业内人士认为, 在严格监管的情况下, 资金来源有限, 但随着经济增长下行压力加大, 金融家对资金的需求持续上升, 资金供需失衡。
        资金提高了融资成本, 提振了信托产品收益率上升。 与西北地区信托据该经理介绍, 房地产投资是信托公司风险控制较高的传统业务。 业务盈利能力也高, 信托报酬也比较丰厚, 自然会受到关注。 值得注意的是, 高额的投资收益也吸引了部分上市公司参与。 6月4日晚间, 重庆路桥发布公告称, 为有效提高公司闲置资金的使用效率, 董事会同意公司以不超过1.75亿元的资金参与 关联方重庆国际信托有限公司向合格投资者公开发行股票。 “重庆信托·鸿瑞1号集合基金信托计划”, 信托资金用于向成都环球世纪会展旅游集团有限公司(环球世纪公司)发行信托贷款, 最终用于四川黑龙潭长岛 国际旅游度假中心有限公司黑龙潭长岛国际旅游度假区项目。 据了解, 环球世纪公司按季度支付贷款利息。
        在信托计划到期前, 环球世纪公司偿还信托计划下融资的本息, 从而实现信托收益和信托资金的安全提取。 该信托投资的预期年收益率为8.2%; 本次信托期限不超过2年, 从本次信托设立之日起至2021年5月14日止。 在当前形势下是不错的投资选择。” 永益金融信托研究院研究员于志表示, 虽然房地产市场经历了调控, 但房企整体利润率水平越高, 融资成本越高, 信托收益也越高。 风险不断累积 然而, 在打破刚性兑付后, 房地产信托的风险也开始暴露。 4月底, 广东老牌地产公司怡和地产及其关联方通过信业基金发行的卓宜3号私募股权基金,

以及通过中江信托发行的中江金龙86号已逾期未到期,

到目前为止还没有付款。 5月底, 中泰信托被曝“中泰贵州凯里项目贷款集合基金信托计划”逾期, 涉及资金2.27亿元, 将房地产违约事件推上风口浪尖。 值得注意的是, 作为唯一一家在上交所上市的信托公司, 安信信托近日因117.6亿元资金延期兑付而备受关注, 其中房地产项目也成为了事发产品。 此外, 从今年信托机构开出的罚单来看, 除了中融信托因“不慎开展房地产信托业务”受到监管和“点名”外, 粤财信托还因“违规开展房地产信托业务”而受到处罚。 房地产业务”。 该信托还违反了“非法发行房地产自营贷款”和“非法利用信托资金发行房地产贷款”等法律法规。 房地产信托频频被罚的背后, 是近年来相关业务的爆发式增长。 中国信托业协会数据显示, 2016年至2019年一季度, 信托基金投资房地产行业规模分别为1.43万亿元、2.28万亿元、2.8万亿元。 同时, 规模占比8.19%。 , 10.42%, 14.75%。 但同时, 随着信托业赎回年的到来, 在风险防控压力下, 房地产板块风险敞口有望加速。 天风证券研究数据显示, 2019年信托到期规模巨大, 尤其是6月和12月, 将迎来还款高峰。 同时, 永义信托研究院数据显示, 今年结束的信托有8628只, 比去年的5197只增加了3431只, 涉案金额高达14144.61亿元, 而去年为11222.04亿元。 去年同期。 收益率方面, 今年平均收益率为7.42%, 比去年的6.97%上升0.45个百分点。 对此, 信托资深研究员袁继伟表示, 今年风险防控压力依然较大, 一季度信托项目不良率仍在上升。 一是原有风险项目亟待处置, 二是房地产等领域新风险仍在增加。 监管助力降温发布《银保监会关于开展“巩固整乱成果推进合规建设工作的通知》(银保监发[2019]23号) 业内人士表示,

这是一项业务发展, 进一步统一要求。对于房地产信托, 要严格遵守“四、三、二”的要求, 禁止变相提供融资等 股票加债券, 其实重点是禁止房地产开发商通过房地产信托购买土地的前端融资和杠杆, 特别是今年以来, 资金比较充裕, 贷款利息 利率下降, 开发商在房地产销售良好的情况下积极收购土地, 并增加了过度杠杆。可能会扰乱土地市场, 从而 h 是不可取的, 难以接受。 高健认为, 23号文是近期房地产调控结合的一部分, 未来房企前端融资可能会收紧。 资金非法流入房地产市场,

导致市场过热, 引发新一轮信用风险。 未来土地市场有望降温。 卢云亭表示, 考虑到23号文之后, 地方监管部门对房地产信托进行了深入的调查和监管, 这将对开发商通过信托获得土地融资和前端融资产生一定的制约, 而房地产信托 房地产信托业务可能会出现波动。 对于“432”形式的房地产融资而言, 信托的成本并不具备优势, 但就融资的可获得性而言, 尤其是对于中小开发商而言, 信托融资仍然是重要的方式。
        此外, 从中长期来看, “实存”投资房地产项目也将是信托的发展方向。 虽然地产信托一枝独秀, 但不少业内人士预计, 随着监管的不断深化,

突飞猛进的地产信托或将迎来拐点。